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70城房价涨幅回落 新一轮调控“威力”何在

10月20日，国家统计局发布2020年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中，55个城市新建住宅价格上涨；50个城市二手房价格上涨，达到近2年来的最高位，虽然超七成城市的房价依然处于上涨通道，但新房、二手房整体涨幅出现回落。

国家统计局城市司高级统计师绳国庆在解读中称，9月份，各地继续认真贯彻落实党中央、国务院部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实城市主体责任，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

进入三季度以来，针对市场热度快速上涨，中央和住建部曾两次召集城市召开会议，拉开新一轮政策调控序幕。70个大中城市中，11城由于7、8月房价指数较高，成为本轮调控的重点，截至目前，已有杭州、东莞、宁波、深圳、南京、十堰、无锡、沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川、绍兴、徐州等15城出台了25次房地产调控新政。

而从统计局发布的9月房价数据来看，11城中，除徐州外，其余城市房价同比指数增速出现不同程度的回落，稳房价，打击炒房的调控目的已初见成效。

9月房价涨幅收窄

徐州新房二手房价涨幅领先

国家统计局数据显示，9月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点；31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.5个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅与上月相同。

从城市数量来看，9月70城中新房及二手房价格环比涨幅在1%以上的城市数量由8月的10个及以上降至3个及以下，某研究院首席市场分析师许小乐认为，这是受需求释放步入平台期，叠加预期回落所致。

某研究院监测到的数据也为这一判断提供了佐证。贝壳研究院数据显示，9月，重点18城二手房市场实际成交量环比下降14%，18城中14城业主涨价占比环比下降。

与此同时，调控之下，前期房价上涨较快的城市涨幅明显收窄。11个出台调控政策的城市中，6城房价同比指数在70个大中城市的排名环比8月下滑，其中深圳下滑5个名次，房价指数回落至调控前1个月（6月）的水平，银川、唐山等城在经历房地产调控加码后房价涨幅收窄至1%及以下，预计后市稳定。

同比来看，70城房价涨幅普遍在10%以下，温和上涨。对此，许小乐分析认为，2020年疫后需求集中释放以及货币宽松一定程度上带动部分城市房价上涨，后期房价以平稳或小幅下跌为主。随着密集调控引致的市场预期回落以及需求释放疲软，预计四季度重点城市房价变动将以平稳或小幅下跌为主。

值得注意的是，9月份新房、二手房价格涨幅前十名城市较8月份都发生了较大变化，徐州成为了房价上涨“龙头”，新房及二手房价涨幅均为全国第一，并且新房价格涨幅与第二位银川有着明显的差距。

针对徐州房价涨幅居前，许小乐指出，主要受城市建设利好不断，房企拿地热情高影响，如今年5月及7月徐州住宅用地成交溢价率在25%左右，市场预期走高，带动市场量价上行。

调控政策促进供需平衡

以往，受“金九银十”销售旺季影响，三季度是房企抢收的关键节点，而今年，企业销售抓紧“金九银十”增加供应的同时，不少房企出现打折促销行为，可见调控威力之猛。

观察本轮调控政策不难发现，各城市共通点主要集中在五大类，其中供应端三类，需求端两类。

在供应端一是维护房地产市场金融稳定，防止资金违规流入市场；二是加强对房企的约束，尤其是对捂盘惜售等行为的规范；三是加大住宅用地供应，特别是热点城区加大住宅用地供应。

防止资金违规流入房地产市场，主要目标在于给房地产市场创造良好的金融环境，保证房地产市场金融风险降至最低。例如，无锡要求房企必须提供购地资金的来源，“严格落实开发企业购地使用自有资金规定，金融监管部门开展购地资金来源穿透式核查”。再例如成都要求“严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房”。

本轮政策也加强对房企行为的约束，例如，南京土拍新政要求房企及相关企业不得共同参与竞拍同一块土地；无锡出台房企信用评级制度，违规操作将影响房企在无锡的项目运作；成都高新区对于捂盘惜售的项目针对性的停止贷款给房企等，从源头打击房企利用规则参与炒房的可能性。

本轮调控升级的15城中11城均有提出加大用地供应的明确要求，东莞、徐州在政策出台后住宅用地成交规划建面增速保持稳定，四季度预计加快供应速度，沈阳、银川、成都、常州、绍兴等城市住宅用地市场快速恢复。截止10月18日，深圳住宅用地成交规划建面较去年同期增长250.6%。各城市住宅用地成交量在新政策的指引下稳定或提速。此部分城市住宅用地市场预计在四季度活跃度逐步上升。

不过，也有业内人士特别指出，坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期依然是楼市调控的重中之重，特别是后续各地依然要关注地价变化，防范土地市场过热。

在需求端方面，政策发力点则主要集中在一是打击炒房，尤其是减少炒房渠道，例如限制离婚期限，限制父母参与炒房等等；二是支持刚需，特别是房源优先供应无房家庭。

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