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又一省会城市“松绑”楼市!福州放开“外地人限购 ” - 凤凰网房产衡阳
继哈尔滨、郑州之后,又一省会城市对楼市调控政策有实质性放松 -来自凤凰新闻客户端
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又一省会城市“松绑”楼市!福州放开“外地人限购 ”

每日经济新闻
2022-03-31 09:21

(记者 吴若凡)继哈尔滨、郑州之后,又一省会城市对楼市调控政策有实质性放松。

3月30日,《每日经济新闻》记者从福州多家中介机构及地产人士处了解到,福州开始对限购政策“松绑”:即日起针对非五城区户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房,无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户,即可购买一套福州五城区144平米以下的普通住宅。也就是说,外地人不需要落户就可以在福州买房

对此,记者第一时间咨询了福州市房管局,相关工作人员表示,“情况属实,限购放松是从这几天开始的。”

事实上,福州并不是今年第一个放开限购的省会城市。今年3月1日,郑州发文明确,已有两套房的家庭可以再买第三套房,被外界视为变相放松限购。在此之前,哈尔滨出台的房地产新政则明确放开限售,也成为第一家正式放开限售的省会城市。

外地人可直接买房

具体来看,针对非五城区户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房,无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户,即可购买一套福州五城区144平米以下的普通住宅。此外,长乐户籍也属于福州本地户籍,拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。

而此前福州的限购政策规定,外地户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房,需提供2年内在五城区累计满12个月的医社保证明或个人所得税。

某头部房企福建区域营销负责人告诉《每日经济新闻》记者,此次放松限购并非全面取消限购,只能说是简化其中环节,毕竟自从全面放开落户政策后,外地人在福州买房基本没有任何障碍,所以新政对市场影响不会太大。

“区别在于,原先福州实行的是零门槛落户,只要在福州工作就能落户。而此次无非是简化了这道落户程序,可以新增这一波客群,比如有些农村户口不想来福州来落户的人。”上述营销负责人表示,要想这批人来福州买房,最终还是要看房价和市场的接受度,即房子是否值得买。毕竟受疫情等因素影响,市场整体购买力出现明显下降。

“此次限购松绑的操作,主要目的在于给福州五城区去库存,让企业能尽快回笼资金,让市场活跃起来。”克而瑞福州区域研究负责人张暑娇表示,现在只是第一步,下一步预计首付款比例也会进一步放开。

事实上,此前福州已下调了住房公积金贷款的首付比例。自今年2月1日起,第二次申请纯住房公积金贷款的,首付款比例由50%调整为40%;首次申请使用住房公积金贷款的,首付款比例为30%

去化周期近20个月

自去年以来,不少房企因现金流紧张导致债务违约甚至“爆雷”现象,在一定程度上加剧了购房者的观望情绪。

“去年下半年开始,金融利率不断收紧,在贷款层面上对购房者不是很友好,虽然现在虽然有一定放松,但购房者依然选择持续观望。”上述营销负责人告诉记者,福州五城区商品住宅去化周期达近20个月,市场供大于求的态势依然明显。“在此背景下,适度放松限购有利于市场供求平衡,更有利于缓解供给的结构性压力。”

克而瑞数据显示,截至2021年12月底,福州五区商品住宅广义存量约585.42万平方米,其中帝封江、三江口、北区等板块存量均超80万平方米,库存高企。

据国家统计局数据,去年4月份至11月,福州新房价格持续下跌,自去年12月以来开始回升,不过今年2月的新房价格较1月又出现小幅下滑。

福州的新房市场自去年下半年以来持续探底,不少楼盘项目也推出一些打折促销,或通过加大分销点数的方式来以价换量。该营销负责人表示,“大部分楼盘主要靠分销,而现在新盘比较多,有的营销点数已经高到10%,但不敢降价,只是以特价房或工抵房的方式来促销。”

“购房者总想再等等,或许价格会更低。”上述营销负责人介绍,去年以来福州几乎一半的项目要靠渠道来去化。而且分销佣金很高,一套100万元房子,要给10万元佣金,分销平台可能会收走一部分,但很大一部分是返还给客户的。

“但如果分销平台不这样操作,就无法吸引客户。一些离福州主城区较远的项目,如琅岐、马尾、桂湖等区域,靠高佣金帮助去化的现象很普遍。其他类似于福州苍山城南版块,因为竞争激烈,分销点数有的高达5个点,一般也在3个点左右。”

当然,福州也有个别地处中心城区的热门板块,因为新房供应少且需求量旺盛,新房销售相对乐观。也造成了福州楼市的两极分化现象明显:外围市场冷,利用高分销去刺激销售;而主城区地段好的项目,去化相对较好。

目前,福州市下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾、长乐6个区,闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县及福清市。

嘉论市场研究中心统计显示,近六周福州五区商品房住宅成交量变化不大,均在2600套以上;成交价格也变化不大,上周的成交均价为25841元/平方米。

土地市场持续冷清

在张暑娇看来,当下的福州市场还处于冰冻待解封状态,尤其是土地市场依旧冷清。

3月16日,福州今年首轮集中土拍结束,17宗用地现场取消出让3宗,流拍2宗,8宗低价成交,仅4幅溢价出让。尽管国企托底占比进一步提升,在本次土拍中拿地占比高达70%,但并没有扭转土地市场的颓势。

就溢价率来看,福州今年首批集中土拍溢价率仅4.42%,虽然两幅地块撤牌流拍,但从实际情况来看,起拍价175.08亿元,实际成交价仅77亿元,相比去年的第三批次集中土拍缩水约47%。

“虽然自去年9月份以来房地产行业信贷端有所改善,但在地方政府加强预售资金监管、市场周期性调整,致去化速度放缓等因素叠加影响下,房企现金流压力仍然较大,民营房企拿地积极性并未有显著提升,现金流的持续承压,民企的投资力度持续降低已经是不争的事实。”

张暑娇表示,土地市场能否回暖,还是要看金融端,能否向以往一样将资金引入房企。春节后高层就连续表态要把房地产引导到平稳阶段,并给房企纾困。但目前来看,涉险房企的资金问题并未得到真正解决。

“福州今年的商品房用地们基本没有民企参与。”张暑娇告诉《每日经济新闻》记者,民营房企自去年第二批集中供地到本次的共三批次土拍,基本是销声匿迹,偶尔在租赁住房和安置房用地上才有民营房企的身影。

上述营销负责人告诉记者,福州在土拍在价格上也没有让步,尤其是纯商品房地价和以前相比还有所增加,虽然有15%的溢价规定,但起拍价留给房企的利润空间已经很小了。“如福州东二环两宗非常优质的地块,起拍楼面价接近每平米3万元,虽然政府放开销售指导价,但目前市场看,是很难卖到这个价格,所以很多企业在首轮就会取消跟踪。”

58安居客房产研究院分院院长张波向记者表示,未来限购放松的城市会增多。从全国调控放松的节奏来看,一二线热点城市步子普遍偏小偏慢也更谨慎,而三四线城市以及部分高库存的二线城市则步子更大。放松限购本身就属于放松力度偏大的政策类型,也是拉动市场改善需求以及部分外来人群首置需求的重要政策。这类政策一旦出台,就说明市场压力已经偏大,市场信心建立的内在诉求已经偏强。

不过,张暑娇表示,近期市场仍然存在买卖双方的博弈行为,但受到外部大环境和内部市场走势等因素影响,购房者的观望情绪还将持续加重。“预计接下来楼盘以价换量现象还将进一步向福州中心板块蔓延。”


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标签: 城市 公司 楼市 【责编】 陈橙橙
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